Les charges à prévoir dans le cadre d’un investissement locatif
Les charges à prévoir dans le cadre d’un investissement locatif
La rentabilité brute d’une location se calcule simplement en divisant le montant annuel des loyers par le coût d’acquisition du bien comprenant le prix d’achat, les frais d’agence, les droits d’enregistrement (les frais de notaire) ainsi que les éventuels travaux.
La rentabilité nette, quant à elle, tient compte également des différentes charges d’un investissement immobilier locatif.
Quelles sont les principales charges de l’investisseur locatif ?
Outre les travaux d’amélioration et de remise en état d’un bien immobilier, le propriétaire doit faire face à un certain nombre de charges.
- La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt local devant être payé par le propriétaire occupant, mais également par le propriétaire bailleur. Elle est calculée en tenant compte de la valeur locative cadastrale du bien et des taux d’imposition en vigueur dans la commune. La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères incluse dans la taxe foncière peut être récupérée auprès du locataire.
Des cas d’exonération de la taxe foncière existent. Il s’agit notamment :
- d’une exonération de 2 ans pour les logements neufs, à condition de déposer une déclaration au centre des finances publiques au plus tard 90 jours après la fin des travaux. La part communale peut rester due.
- d’une exonération totale ou partielle pour les logements achevés avant 1989 dans lesquels des travaux d’économie d’énergie ont été réalisés ; elle peut être prévue pendant 3 ans.
- Les charges de copropriété sont les charges destinées à régler les frais d’administration de l’immeuble, à sa gestion et à l’entretien des parties communes.
Certaines de ces charges sont payables par le locataire. Il s’agit des charges locatives aussi appelées charges récupérables. Il s’agit principalement :
- des dépenses courantes pour l’ascenseur,
- du chauffage, de l’eau froide, de l’eau chaude collectif,
- de l’électricité dans les parties communes,
- de l’entretien courant des parties communes,
- de l’entretien des espaces verts et des aires de stationnement,
- de la taxe d’assainissement,
- de la taxe de balayage, ...
Le montant des charges locatives doit être prévu dans le bail, avec un paiement par provision et une régularisation annuelle. Pour les locations meublées, un forfait pour charges peut venir remplacer le paiement provisionnel des charges.
Les charges non récupérables sont à la charge du propriétaire bailleur pour les travaux exceptionnels notamment. Ces charges non récupérables peuvent être déductibles des revenus locatifs.
- Les travaux du bien immobilier en location :
Pour éviter les conflits, le décret n°87-712 du 26 août 1987 précise quels travaux sont à la charge des locataires et quels travaux restent à la charge du bailleur.
Ainsi, le bailleur doit payer :
- les réparations dues à un vice de construction, à une malfaçon, à une mauvaise étanchéité initiale ou à un cas de force majeure ;
- la réfection ou le remplacement des équipements et revêtements normalement usés (robinets, volets, fenêtres, chaudière, ballon d'eau chaude, installation électrique, etc.) Les termes "normalement usés" peuvent laisser la place à une incertitude d’appréciation…
- Les assurances, afin de protéger l’investissement du propriétaire bailleur
Dans le cadre d’une copropriété, le bailleur doit au minimum se couvrir pour sa responsabilité civile en souscrivant à un contrat Propriétaire Non Occupant (PNO).
Ce contrat va donc intervenir en cas de sinistre mettant en cause la responsabilité du propriétaire. Le contrat PNO assure également une protection au bien immobilier, aux équipements et aux meubles dans le cadre d’un bail meublé, que le bien soit occupé ou vacant. Des garanties complémentaires sont proposées, telles les prestations de dépannage ou la garantie perte de loyers à la suite d’un sinistre.
Le propriétaire bailleur a également la possibilité de souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI). Cette garantie va intervenir en cas de défaut de paiement. Mais pour pouvoir mobiliser la GLI, il est indispensable de vérifier la solvabilité de son futur locataire.
- Les frais de gestion locative
Les frais de mise en location du bien dans une agence viennent s'ajouter au budget annuel. Elles sont facultatives mais peuvent offrir au bailleur un gain de temps et d'efficacité. Ces frais comportent la mise en location du bien par un professionnel (annonce de location, recherche du locataire, état des lieux, rédaction du bail), ainsi que la gestion locative du bien :
- la perception des loyers,
- les relances en cas de défaut de paiement du loyer à l'échéance,
- la réalisation des quittances de loyer,
- l'augmentation annuelle du loyer,
- la régulation des charges locatives,
- la gestion des petits travaux,
- les conflits de voisinage, etc.
Les frais de gestion locative ont un coût moyen variable de 3 à 10 % du montant du loyer, selon les services rendus.